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四季度或迎購房優惠潮

發布時間:2020-09-04 09:51:09 來源:惠州日報
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8月份,惠州新房成交一路走高。 記者周楠 攝


2020年1-8月房地產行業海外債、信用債發行情況    數據來源:Wind


  就像疫情的發生讓人無法預料一樣,如今的樓市走勢也同樣讓人難以預判。以往行至年中,基于對前半場的數據研究和市場表現,行業人士對下半年樓市走勢的研判,準確率常常八九不離十。而今年來,即便已經踩著“金九銀十”節點,對于后市行情,很多人仍舊難以輕下斷言。究其原因,瞬息萬變的政策環境,讓樓市走向變化難測。

  聚焦到惠州,受益于周邊城市收緊的限購政策,以及都市圈建設的利好政策疊加影響,很多人在不斷攀升的成交數據之中,選擇樂觀地看待本地市場。但經驗告訴我們,當樓市板塊輪動加劇,如果只是選擇性地接收“正面消息”,容易誤判樓市行情。尤其,當監管部門預期嚴控房企債務融資;當本地市場堅持調控不放松,持續強化資金監管制度;當下半年新品扎堆供應,市場供應持續激增……惠州樓市跟隨政策風向,暗藏變數。


  市場現狀

  本外地購買力加速入場

  當前的惠州樓市,如果用一個詞來形容,可能只有“火熱”最貼切。在粵港澳大灣區的大背景下,前有廣、深都市圈建設利好,后有深莞最嚴調控政策加持,惠州樓市在外溢購買力的助攻下,成交一路走高。據惠州中原地產統計數據顯示,8月惠州市(四區三縣)新建商品住宅網簽22177套、233.35萬平方米,環比分別上漲34.69%、33.83%,同比去年增長了102.31%。

  其中,臨深、臨莞區域持續升溫,尤其是惠陽、仲愷等片區的熱點樓盤,吸引了大批深圳、東莞購房者的青睞,在區域內的任何一個熱點樓盤,停車場都幾乎被“粵B”和“粵S”的車輛霸場。在外溢購買力的追捧下,很多熱點樓盤出現賣斷貨的情況。特別是仲愷片區,從5、6月份的賣不動,傭金獎勵高達7、8個點,到7月份以來的不夠賣,行情急速轉變,讓人措手不及。

  外溢購買力的洶涌而至,也推高了本地購房群體的入場熱情。在最近亮相的幾個惠城區樓盤現場,無論是營銷中心、樣板房開放,還是論壇造勢活動,不分周末與工作日,都聚滿了聞訊而來的購房者。

  在時代風華,一位三棟村村民告訴記者,原本自己有自建房,沒考慮過買房,但如今看到惠州樓市發展勢頭如此迅猛,加之家里也有些閑錢,就動了買房的念頭,“以后孩子結婚可以用,孩子不用的話,當做投資也不錯。”

  在華貿開設展廳的金地招商中交·未來理想,自設展以來,基本上每天都有30~40余批的市民登記了解。剛剛登記完成的肖女士告訴記者,自己打算轉出去保利山水城的三居室,換購一套金山新城的樓盤。

  “以前買房就挑選景觀環境好的,沒有考慮是不是熱點片區,有沒有升值空間。對比了幾年來各區域的行情變化,發現買房不僅要買環境,還要買未來。”肖女士稱,周邊城市限購后,幾個外地的朋友都來到惠州買房,而且首選金山新城片區,“聽他們說得多了,我也有點動心,覺得要跟隨大環境,換一套熱點區域的樓盤。”


  調控動向

  房企債務融資嚴控預期增加

  于樓市而言,無論是房企布局運維,還是購房者投資置業,如果只看到一城一池的短期利好之中,而罔顧外部環境的變化,則極有可能讓自己陷于被動,與最初的目標背道而馳。就惠州樓市而言,無論是規劃預期,還是市場信心,都足以撐得起“預期樂觀”的斷言。但如果放眼外部的行情變化,會發現這種樂觀背后,暗藏變數。

  8月20日,住房和城鄉建設部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,研究進一步落實房地產長效機制。人民銀行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上,形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

  座談會釋放的信息暗合了前段時間的房企融資新規傳聞。據業界傳聞,為控制房地產企業有息債務增長,監管部門出臺新規,對房企按照“紅-橙-黃-綠”四檔管理,并設置了“三道紅線”,還要對信托、資管產品和海外融資,進行全方位的監管。

  分析人士指出,座談會雖未提及“三道紅線”,但其釋放的重大信號是房企融資端,對重點房地產企業形成資金監測和融資管理規則,也證明房企融資從嚴管控并不是空穴來風。

  “房企融資從嚴管控,無疑給‘高杠桿’的房企潑了一盆冷水。”一位業內人士認為,在過去很多年,依賴高杠桿融資,敢于冒險的激進派房企“空手套白狼”,實現了快速擴張和裂變,而那些老老實實發展的企業,卻難有很好的發展機會,“房企融資一旦從嚴管控,過于激進的房企將受到融資限制,只能放慢擴張步伐。而產品有競爭力、財務穩健的企業,也將迎來更加寬闊的發展空間。”


  謹慎樂觀

  優惠潮將在第四季度到來

  不了解的購房者或許會有疑問,堵住了房企債務融資漏洞是好事,對樓市行情會產生什么影響呢?

  上述業內人士認為,房企融資渠道受限,最直接的影響或許會觸發一波降價優惠潮和項目轉讓潮。

  “一般來說,房企來錢的渠道就是賣房和融資。當融資大門關閉,那些沒有央企背景、前期又囤了不少地塊的民營房企,迫于資金壓力,可能會選擇降價賣房或者轉讓項目。但由于地方政府對降價賣房的制約,所以大概率上會出現打包賣項目或賣股權的熱潮。”該人士分析稱,受限于資金壓力,一大批房企拿地或許也會更為謹慎,“拿地熱情消減,土地溢價率得到控制,房價也就得到了控制。”

  據了解,近幾年預期不斷向好的惠州市場,也吸引了全國一線品牌房企的扎堆進駐。在記者此前統計的58家入惠百強房企名單中,有不少是在短短幾年內快速擴張,實現一城多盤布局的房企。正所謂牽一發而動全身。當集團總部的融資渠道受限,波及到區域公司,自然也會出現資金鏈收緊的情況。

  而在此之外,根據惠州實施的商品房預售資金監管辦法,要求預售資金需在對應樓棟具備自主辦證條件后,才能解除監管。這項為保護購房者合法權益,促進市場穩定健康發展的規定,也在很大程度上限制了房企的資金使用,增加了房企的資金壓力。

  因此,未來惠州市場極有可能會出現這樣的情況:對依賴高杠桿融資的激進房企來說,對外融資無門,對內降價受限,好不容易賣出了房子,還不能拿回全額,生存壓力會越來越大!而對那些自有資金充裕、財務狀況穩健的房企來說,只要做好產品,就不存在太大的生存考驗。

  “對于急著入場的購房者來說,我建議等到第四季度再看看。”上述業內人士繼而認為,一般年末是房企支付各項費用的節點,也是沖刺業績的關鍵時期,身負融資和資金壓力,很多房企會選擇大幅的優惠促銷來快速變現,“另外,受疫情影響,全年的新增供應會集中在下半年入市。在激烈競爭中,選擇讓利促銷的樓盤也會增加。”


  ◎相關鏈接

  百強企業海外債發行規模有所回落

  據中國指數研究院提供的數據顯示,2020年1~8月,房地產行業信用債發行總規模4472億元,同比增長14.5%,海外債發行規模3324億元,同比下降18.6%。

  8月,房地產行業信用債發行規模690億元,同比增長7.6%,環比增長5.6%,海外債發行規模451億元,同比大增175.0%,環比下降6.3%,主要由于2019年7月監管升級,8月份海外債融資規模大幅下降所致。

  2020年1~8月,房地產行業信用債平均利率為4.45%,同比下降0.90個百分點,海外債平均利率為8.00%,同比下降0.83個百分點。8月,信用債平均利率4.57%,同比下降0.66個百分點,海外債平均利率7.09%,同比下降0.64個百分點。

  8月,銀保監會主席郭樹清指出,房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”,同時房企融資管控消息在地產行業廣泛傳播,房地產金融監管整體趨嚴。未來,房地產企業應適應國家政策的變化,積極調整經營戰略,不斷提高自身運營水平,同時,高度重視現金流安全,保持發展定力,堅持高質量發展。

  文/制表  記者盧振俠

 

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